当前位置： 菲律宾 > 菲律宾地理 > BGCFlorence项目威尼斯水城隔
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项目简介
1.项目名称：TheFlorence（佛罗伦萨-意大利都市名）
2.灵感来源：现代欧洲生活
3.位置：菲律宾首都马尼拉大都会-塔吉格市（Taguig）
4.板块：博尼法西奥环球城（BonifacioGlobalCity，即BGC）
5.城镇综合体：麦金利山（McKinleyHill）
6.户型：1室-3室，面积43.1平米-94.7平米
7.楼层：三栋楼，层高在22-28层，4层地下停车场
开发商介绍
MegaworldCorporation（后续简称“美加”或“美加房产”）成立于年，是菲律宾上市公司，同时也是菲律宾证券交易所综合指数（类似国内的上证综指）里的30家公司之一，-连续3年荣获菲律宾房产最佳开发商奖项。
按年营收统计，美加房产是菲律宾最大开发商之一；也是菲律宾最大的中等收入住宅公寓开发商、领先的城镇综合体开发商、最大办公空间的出租人。至今，美加拥有23座城镇综合体、超过公顷；建造了栋住宅楼、57栋办公楼、15座生活方式商场、5个酒店和多间的酒店房间。
创始人兼董事长为华裔吴聪满（AndrewTan），年出生于中国福建，4岁搬到香港，16岁移民菲律宾。在年3月发布的福布斯富豪榜单中，名列菲律宾第7名、全球第名。
地理位置
TheFlorence（本项目）位于BGC的McKinleyHill（麦金利山），BGC是马尼拉大都会核心CBD之一，街区堪比新加坡，类似上海浦东陆家嘴，聚集了很多跨国公司，华为的菲律宾办公室便设在BGC，更多关于BGC的介绍请参见《菲律宾房产投资指南》的“在马尼拉怎么选板块”部分。
如上图所示，美加房产在BGC及周边总共开发了4个城镇综合体，分别是McKinleyHill(54.3公顷),McKinleyWest(34.5公顷),UptownBonifacio(15.4公顷)andForbesTown(5公顷)，合计.2公顷。下面四张图按面积从大到小分别展示，请滑动查看：
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“城镇综合体”是美加房产提出的特色城镇发展理念，集“居住-工作-娱乐-学习-购物（Live-Work-Play-Learn-Shop）”五位于一体的完整社区，美加房产董事长兼CEO吴聪满说：“城镇综合体使得美加房产成为房地产开发行业的游戏改变者，它能够把生活的各个方面无缝融合到一个大的社区。”
McKinleyHill是上述4个城镇综合体中面积最大的，与MakatiCBD相距5.7公里，与OrtigasCBD相距5.68公里，与NAIA（尼诺伊·阿基诺国际机场）相距6.25公里。TheFlorence（本项目）便在McKinleyHill内部，见下图：
McKinleyHill采取意大利和西班牙的城市灵感，为马尼拉大都会带来了地中海风情，实现了东西方的真正融合，融合了全球多样性和菲律宾精粹。它不仅包括英国大使馆、韩国大使馆、阿联酋大使馆等国际机构，还拥有马尼拉中华国际学校、菲律宾韩国国际学校、莫瑞迪安国际学院、伊德润学院等学术中心。
在办公领域，McKinleyHill里面有PEZA（菲律宾经济特区管理局）认证的数码城，数码城的甲级写字楼中包括菲律宾首个LEED金牌认证BPO公司大楼。整个McKinleyHill共有30万平米的办公区，90多家跨国公司入驻。
在生活领域，McKinleyHill拥有36个顶级公寓、一个10公顷高端居民村、一个经FIFA认证的世界级足球场，以及菲律宾第一个人造大运河-威尼斯水城，里面有多种令人流连忘返的外国美食。威尼斯水城也是本地人和外国游客的必去之地，下面4张照片就是威尼斯水城，最后2张是手机实景拍摄，最后1张自拍就是阿兰本人啦！
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TheFlorence（本项目）周边主要配套如下：
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商场及娱乐
1.VeniceGrandCanalMall（威尼斯水城，大型购物商场，由美加房产开发，有菲律宾、印度、越南、意大利等国的风味餐厅，麦当劳、KFC、Jollibee等快餐店，海鲜馆、寿司馆、星巴克、酒吧及各种服装、鞋帽、化妆品购物门店，健身房、电影院、牙医等一应俱全，因其设计风格而吸引游客前往）-走路米，开车米。
2.SMAuraPremier（开发商SM旗下商场）-走路1.8公里，开车2.4公里。
3.HighStreet（高街，商业步行街，类似北京王府井大街）-走路2.3公里，开车2.4公里。
4.Market!Market!（开发商Ayala旗下商场）-走路2.4公里，开车2.9公里。
5.UptownMall（开发商Megaworld旗下商场）-走路3.3公里，开车3.4公里。
2
商业地标
1.TheFinanceCentre（金融中心）-走路2.1公里，开车2.2公里。
2.PhilippineStockExchange（菲律宾证券交易所）-走路2.3公里，开车2.5公里。
3.WorldPlaza（世界广场）-走路2.5公里，开车2.6公里。
3
国际机构
1.EmbassyoftheStateofQatar（卡塔尔国大使馆）走路米，开车米。
2.UnitedArabEmiratesEmbassy（阿联酋大使馆）-走路和开车都是米。
3.EmbassyoftheRepublicofKorea（大韩民国大使馆）-走路1.1公里，开车1.2公里。
4.BritishEmbassy（英国大使馆）-走路1.3公里，开车2.9公里。
5.RoyalNorwegianEmbassy（挪威王国大使馆）-走路1.4公里，开车1.5公里。
6.EmbassyoftheRepublicofSingapore（新加坡大使馆）-走路1.9公里，开车2.0公里。
4
学术中心
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1.ChineseInternationalSchoolManila（马尼拉中华国际学校，上面第1张）-走路米，开车米。
2.MeridianInternationalCollege（莫瑞迪安国际学院）-开车和走路均为米。
3.EnderunColleges（伊德润学院，上面第2张）-走路米，开车1.5公里。
4.KoreanInternationalSchoolPhilippines（菲律宾韩国国际学校，上面第3张）-走路米，开车1.5公里。
5.InternationalSchoolManila(ISM，马尼拉国际学校)-走路3.0公里，开车3.5公里。
6.TheBritishSchoolManila（马尼拉英国学校）-走路3.3公里，开车3.7公里。
7.ManilaJapaneseSchool（马尼拉日本学校）-走路3.4公里，开车3.8公里。
5
医院及其他
1.ArmyGeneralHospital（医院）-走路1.2公里，开车1.1公里。
2.St.LukesMedicalCenter-GlobalCity（圣卢克医疗中心-环球城分院）-走路和开车都是2.9公里。
3.ManilaAmericanCemeteryandMemorial（美国烈士陵园和战争纪念馆，马尼拉热门景点之一，像地毯一样的草坪修建的比高尔夫球场还漂亮，在BGC这个商务区是白领们静下心放松的好去处，周边的楼盘以看到这片草坪为卖点）-走路2.0公里，开车2.1公里。
4.TheMindMuseum（儿童爱去的科学博物馆）-走路2.5公里，开车2.7公里。
区位-大利好
年3月中旬，美加房产和基地转换和发展局（BasesConversionandDevelopmentAuthority，是菲律宾的国企，后续简称“BCDA”）共同宣布要在博尼法西奥堡（FortBonifacio）一块约公顷的土地上建设“博尼法西奥首都区”（BonifacioCapitalDistrict，后续简称“BCD”）。
BCD约公顷的土地包括如下五部分：
（1）美加现已开发的城镇综合体-54.3公顷的McKinleyHill和34.5公顷McKinleyWest；
（2）BCDA自有不动产的26公顷菲律宾海军村；
（3）BCDA和SM集团合作的33.1公顷的南普安特（SouthPointe）不动产；
（4）靠近McKinleyWest的领事不动产10.1公顷；
（5）剩余1公顷的BCDA地块。
BCD将来是要成为名副其实的“菲律宾行政首都区”，会是主要政府机构的办公楼所在地，BCDA的总裁兼CEO原话这样说：“这标志着BCDA和美加房产在建筑领域开展战略合作，美加房产通过它提出的‘居住-工作-娱乐（live-work-play）’概念给很多菲律宾人的生活带来美好的改变。我们在麦金利山（McKinleyHill）看到了这个概念的实践，并要把麦金利山整合到博尼法西奥首都区（即BCD）中。这里将成为菲律宾主要国家机构所在地，如菲律宾参议院、最高法院、上诉法院等。还要增设更多的办公楼、住宅、公园和商业设施作为配套，我们要为人们创造充满活力且宜居的社区，这些都是必不可少的。”
美加房产与BCDA一起设立政策审查委员会（PolicyReviewBoard，PRB），对BCD的开发具有专属管辖权，以确保正确执行该区的总体发展规划和愿景。政策审查委员会有6名成员，3名来自美加房产，3名来自BCDA。
当前，BCD现有及运营的商业、住宅、写字楼及机构房产的建筑总面积是万平方米，未来10年还将开发共万平方米。
下面阿兰通过5个问题来解读下BCD（博尼法西奥首都区）：
1.BCD是由美加房产和BCDA共同开发的，那BCDA是什么背景？
BCDA英文全称是BasesConversionandDevelopmentAuthority（基地转换和发展局），是菲律宾国企，并且是菲律宾总统办公室下设的国企，也是“BuildBuildBuild”这一政府基础设施建设计划的关键推动机构之一。BCDA通过公私合作去推动重要公共基础设施建设，如收费公路、机场、海港和主要房地产开发。
2.BCD要作为菲律宾的行政首都区，这里位置如何呢？
BCD在BGC的西南方向，从BCD再往西南方向就是NAIA（国际机场）和赌场区了，地理位置极佳。在整个马尼拉大都会三大CBD中，Makati、Ortigas和BGC成三角形的三点分布，没有接壤，而BCD和BGC是接壤的，可以预见BCD作为新起之秀，未来的发展潜力不容小觑，房价补涨是必然的。
3.BCD要作为菲律宾的行政首都区，这么强的政府职能，有何历史渊源呢？
从人文历史的角度分析，BGC的英文全称是“BonifacioGlobalCity”，BCD的英文全称是“BonifacioCapitalDistrict”，二者都有个英文单词叫“Bonifacio”，这个英文单词被翻译为“博尼法西奥”，中文这么长是什么意思呢？其实“Bonifacio”是菲律宾的一个名字，就是菲律宾抵抗西班牙殖民的革命之父AndresBonifacio，他也被部分菲律宾人视为菲律宾第一任总统。年，这块地被作为菲律宾陆军总部，并命名为FortBonifacio（博尼法西奥堡）。所以从FortBonifacio（博尼法西奥堡）中选一块公顷的土地，取名为“BonifacioCapitalDistrict”，并把它长期规划为“菲律宾行政首都区”也就不难理解了。
4.BGC是怎么发展成今天这么成功的商务区呢？
其实BGC跟BCD一样，也是从FortBonifacio（博尼法西奥堡）中选一块土地交给BCDA去开发的，年阿亚拉和Evergreen与BCDA开展里程碑式的合作去共同塑造和发展BGC，十多年的时间把BGC这块公顷的土地建成了酷似新加坡的商务区。简单说就是BCDA通过公私合作，与阿亚拉和Evergreen一起主导运作BGC这块地，吸引其他开发商也一起参与，所以在上面的“地理位置”部分能看到开发商美加房产在BGC建了UptownMall、开发商SM在BGC建了SMAuraPremier。
5.美加是菲律宾最大的开发商之一，但第一大开发商是阿亚拉，并且BCDA与阿亚拉曾成功合作开发过BGC，为什么这次BCDA没有继续和阿亚拉合作，而是选择了美加？
阿兰分析有4点原因：
（1）客观分析，地理位置上BCD这公顷的土地里有88.8公顷是美加开发的城镇综合体McKinleyHill和McKinleyWest，而剩余的土地产权主要在BCDA手里，BCDA只能找美加，毕竟那88.8公顷是美加开发的，而不是阿亚拉。
（2）客观分析，美加在年开始建设McKinleyHill时就与BCDA建立了合作关系，双方有互动。
（3）主观分析，BCDA总裁兼CEO在其官方发言中也坦言很认可美加提出的“居住-工作-娱乐（live-work-play）”概念，并且看到了麦金利山（McKinleyHill）这一城镇综合体的成功实践。阿兰认为将来那些菲律宾国家机构及公职人员要搬到这里，肯定要选一个好地方，而麦金利山（McKinleyHill）拥有多个国家的大使馆、多所国际学校、多个跨国企业入驻的办公楼，还有威尼斯水城这么漂亮的购物娱乐消费场所，无疑是个好地方。
（4）主观分析，菲律宾的开发商分三类，第一类是建单一住宅楼或办公楼，大部分开发商都是这个水平的；第二类是像美加这种建造城镇综合体，集“居住-工作-娱乐-学习-购物（Live-Work-Play-Learn-Shop）”五位于一体；第三类就是阿亚拉这种去主导“造城”的开发商，BGC就是阿亚拉搭台，带着其他开发商一起建设。美加毕竟已经在菲律宾全国建了23座城镇综合体了，下一步就是升级自己的“造城”能力。并且美加历来和政府关系好，买美加的房子更容易办SRRV（退休移民签证-性价比极高的绿卡），因为美加和菲律宾退休署关系好。BCD要成为“菲律宾行政首都区”承接众多政府机构，美加与BCDA合作更有优势些。
公共区域
健身区分为室内健身房和室外健身区；
儿童娱乐区分为室内看护中心和室外操场；
空中游泳池配有日光浴躺椅和室内休息室，以及男女更衣室；
此外，公共区域还有游戏室、酒吧、功能区、卫生间等配套。
唯美空中泳池
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健身房
大厅
左侧2张为儿童户外操场
右侧1张为儿童看护中心
楼层平面图
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户型及样板间
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从左到右3张图依次是：
1.一室户型-UnitB/UnitC/UnitD-朝南-均为43.1平方米；
2.一室户型-UnitG-朝北-44.8平方米；
3.二室户型-UnitA/UnitE-朝南-均为60.9平方米。
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图1：一室的卧室
图2：一室的客厅
图3：二室的客厅
视频展示
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超级笋盘，内部独家
TheFlorence（本项目）是期房，目前开发商美加房产都已卖完，想买只能从原购房者手里买楼花，知贝海外本次推出的房源就是某土豪老板转让的楼花，这位土豪朋友一个人买了25套，现因生意周转缺资金，忍痛低价转让，所有房源单价19万比索/平米。
本项目隔壁的2个楼盘TheVeniceLuxuryResidences和Viceroy也都是美加开发的，目前TheVeniceLuxuryResidences的单价是24.2万比索/平米，Viceroy的单价是24.8万比索/平米，这里取最低，按单价24万比索/平米算，则19÷24=79.2%≈80%，所以本房源是八折笋盘，在BGC很难找，仅由知贝海外独家提供。
人民币对比索的汇率按1：7.5算，本房源单价19万÷7.5=2.53万RMB/平米；周边市场价是24万÷7.5=3.2万RMB/平米，相当于每平米赚了元RMB。
目前知贝海外独家拿到的房源是一室和二室的户型，一室的面积分43.1平、44.8平两种，二室的面积都是60.9平，以面积最小的43.1平算，买到立刻赚43.1×=28.88万RMB，如果买二室的60.9平，买到立刻赚60.9×=40.8万RMB。
另外，3月份从美加得到的最新消息是4月份将全面涨价！！！也就是本房源的价格足够低，买了足够赚呀！
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可租可卖，选择多样
这位土豪朋友是年9月买的这25套房，截止到年3月已经还了19个月的月供，目前按照美加的施工进度，预计年第三季度可以交房，而购房合同的月供是还到年9月，还剩33个月的月供。
购买本房源的客户有3种投资方式选择：
1.年第三季度一次性付清尾款办交房手续，然后出租。
2.先不接受交房，继续还月供，还一年后再转让，即炒楼花。
3.先不接受交房，继续还月供，等年9月再付清尾款办交房手续，然后出租。
备注：美加要求如果想在年第三季度交房然后出租收房租，需在交房时一次性还清剩余月供和尾款。可能有人觉得知贝海外推出的第一个楼盘GrandRivieraSuites是现房，付完首付就可以交房出租，然后用租金抵消月供，为啥美加的这个项目不可以？因为不同开发商政策不一样。从这点看，GrandRivieraSuites的杠杆其实很高。
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绝佳位置，潜力无限
TheFlorence（本项目）在BGC南侧，从本项目走路米是马尼拉中华国际学校；走路米可到威尼斯水城购物中心；旁边的写字楼里有多家跨国企业入驻，走路不到米便可到达ThomsonReuters（汤森路透，子公司包括路透社）、Colgate-Palmolive（高露洁-棕榈）、HP（惠普）；走路米到UnitedhealthGroup（联合健康集团，全球营业额最大的健康保险及卫生资讯科技公司），走路米可到WellsFargoCenter（美国富国银行中心）。可以预见本项目未来的买家和租客都将以外国白领为主。
此外，本项目位于美加开发的城镇综合体McKinleyHill内部，而McKinleyHill刚刚被规划到BCD中。BCD被定位成“菲律宾行政首都区”的意义在“区位-大利好”部分已详细阐述，这里说下更直观的升值效应：McKinleyHill是美加从年开始建设的，这里的30多个公寓平均年增值率在15%。在“区位-大利好”部分提到BCD目前建筑总面积万平方米，未来还将建设万平方米，可以预见随着BCD的发展，未来本项目的升值空间肯定更大，阿兰未来将密切
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