根据全球房产指南（globalpropertyguide）的报告显示，由于经济强劲增长，从年到年，马尼拉CBD的房价上涨了近%，而菲律宾也正处于房价持续增长的第八年。
对于打算投资海外房产的人来说，面对如此具有吸引力的市场，最关心的问题莫过于，未来菲律宾的房价会不会跌？
事实上，菲律宾目前的房地产市场才刚刚处于起步阶段，而清晰可辨的上涨趋势，则能持续30到50年。
这并非只是随口说说而已，而是有着众多的现实依据。
因为如今的菲律宾，有来自方方面面的动力，来推动房地产市场的持续繁荣发展。
超长人口红利期支撑
目前世界上共有13个人口超1亿的国家，菲律宾就是其中之一。同时，菲律宾也是这13个国家人口红利最具潜力的。
为什么这么说呢？因为虽然有人的地方就有江湖，但江湖多险恶，并不是每一个人口多的国家都能为房地产发展提供持续的动力。
如今像美、日这样的有人口基础又发达的国家，房地产发展的红利期已经过了，而中国经过一番调控之后，当红期也基本宣告终结。
另外的几个国家，不是经济发展低迷，就是社会动荡不定，再或者反华情绪极高。
但菲律宾就完全不一样了，作为一个新晋人口大国，菲律宾目前总人口接近1.2亿。首都马尼拉更是汇集了万左右的人口，加上流动人口，可达万左右。
这还不是最关键的，据统计，菲律宾人口的人均年龄为24岁，劳动力人口比重占了75%，这能说明什么呢？
有预测显示，到年菲律宾的人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放40年。
当其他国家都在被老龄化所困扰的时候，菲律宾的人口优势无疑会成为经济可持续发展的核心力量。
同时，这样的人口数量与结构产生的住房需求也会持续刺激房地产市场的增长，成为菲律宾房价上涨的一大要素。
有限的土地供应提供契机
人口决定需求，土地决定供给，人口和土地则共同决定市场这架天平是倾向买方还是卖方。
前面已经说过，菲律宾人口超过一亿，马尼拉人口和上海相当，那么马尼拉的面积是多少呢？
——平方公里，而上海的面积为平方公里。
也就是说，马尼拉的面积只有上海的十分之一，人口密度却是上海的十倍。
是不是觉得很刺激？
再想想过去十年上海的房价上涨了多少，你会觉得更刺激。
更何况菲律宾是土地私有制，绝大多数土地都掌控在大财团手中，如果这些财团再搞个限量开发，房价只会涨得更快。
所以，不管从人口数量还是土地面积来看，菲律宾的楼市都是一个活脱脱的卖方市场，能连涨这么久并不奇怪，只要现在大环境不变，这一趋势还会持续下去。
经济高速增长是房价上涨的关键
虽然人口和土地决定了一个国家房地产的市场规模，但不管是在哪个国家，房地产都不可能脱离经济大环境，实现单方面的繁荣。
当有了需求之后，真实的市场情况还是要由国民的购买力来决定，这和国家的经济发展程度相关。
以孟加拉国来说，面积约15万平方公里，人口超过1.6亿，但人均GDP仅有.26美元（世界银行年数据）。即便人多地少，但整体经济乏力，购买力低，导致房地产市场相当低迷。
所以，一个国家房地产的发展前景如何，其实是人口、土地、经济综合作用的结果。
虽然菲律宾人多地少，但这几年房价上涨快，还是因为经济发展，国民收入增加，可以有更多的钱来满足自己的住房需求了。
在过去几年中，菲律宾的GDP增速一直保持在6%以上的水平，被亚洲开发银行认为是东南亚增长最快经济体之一，去年人均GDP正式突破美元，而今年将会更高。
持续增长的经济为房价上涨提供了动力，而经济的快速发展则离不开产业的支撑。
四大特色产业助力经济发展
由于曾经历过漫长的殖民期，所以菲律宾几乎是一个全民说英语的国家。人口素质高成本低成为菲律宾产业发展的关键，让菲律宾得以形成四大特色产业。
第一、外汇业。
菲律宾有超万人生活在海外，其中有相当部分是海外劳工。这些海外劳工的汇款一直是刺激本国经济发展的重要因素之一，也支撑着菲律宾比索的汇率。
年菲律宾海外劳工个人汇款达亿美元，同比增长3%，占GDP比重约10%，成为出口贸易外该国最大的外汇来源。
未来菲律宾海外劳工的汇款还将会持续增长，而且这群人不仅为国创汇，也是楼市刚需。
第二、BPO外包。
BPO全球外包服务可以说是菲律宾的经济线。有超过万菲律宾人在该行业工作，每年创造逾亿美元的收入。
菲律宾的BPO行业每年在以25%-30%的速度增长，持续保持在全球领先水平，她也因此被誉为“全球英文呼叫中心之都”。
不断发展的BPO业务也为众多从事该行业的年轻人口提供了稳定的经济来源，让他们有一定的经济实力投资房产。
第三、旅游业。
作为一个海岛国家，菲律宾最不缺的就是滨海旅游资源。据菲律宾旅游部表示，年1月至5月共有万名外国游客访问菲律宾比年增加9.76%。
如今韩、中、日已经成为菲律宾的三大客源地。中国政府也已承诺全力以赴为菲引入万名中国游客，预计年到菲的海外游客数量将达到万。
不断增加的游客数量是菲律宾旅行住宿业发展的源动力。
第四、博彩业。
菲律宾博彩业无疑是亚洲地区最具潜力的市场，外国游客的涌入有利于菲律宾博彩业发展，本地经济的快速增长足以使菲博彩业持续保持勃勃生机。
年，菲律宾博彩行业总收入为亿比索（约30亿美元），同比增长19%。而今年离岸BC运营商（POGO）的办公空间需求预计会翻一番。
博彩业的发展也在一定程度上刺激了马尼拉房租的上涨。
政策加持投资吸引力强
对于中国人来说，政策对于房地产的意义一定深有体会。菲律宾近几年房价持续上涨的一大原因，就是有利的政策。
首先是大建特建。
自杜特尔特上任以来，就开始在国内推行“大建特建”计划，准备在六年内投资超1万亿人民币进行基础设施建设。大量的资金投入不仅激发了市场活力，也增加了数百万工作岗位。
其次是降税。
为了吸引更多的外商投资，菲律宾近两年的降税力度愈发加大，税收压力减轻之后，房企则有更多的资金投入到新项目的建设中。此外，马尼拉的房产税也将在三年内降低40%。
第三是不限购和移民优势。
无论投资者是否是本国人，在菲律买房都不会限购。此外移民菲律宾的门槛比较低，还能获得诸多优势。对于海外投资者来说，这相当具有吸引力。
从以上几个房价的推力可以看出，随着经济体量及产业规模的不断扩大，未来菲律宾人口对住房的需求也将持续释放，这将是一轮相当漫长的房价上涨过程，房地产爆发式增长的窗口期正在到来。
不难想象，随着马尼拉房产投资的不断火爆，投资门槛越来越高是未来必然会发生的事情。
买得早，抓住的不仅是机遇，还有更多的收益。所以，与其盘算如何在转手时卖个好价钱，不如趁早把握低门槛买进。
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